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广州买商品房后房产证未出，开发商公司注销了怎么办？

张静律师解答：可起诉开发商公司的股东履行办理房产证的义务。如下面这个案件，就开发商的股东公司配合购房者办理过户手续。

书节选：

本院认为：本案争议的焦点为中某投资公司是否应当协助宋某办理涉案房屋的转移登记。

宋某与里某房地产公司签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合法有效。宋某已依约支付完毕购房款，并已接收涉案房屋，涉案房屋尚未办理产权登记至宋某名下，宋某有权依照合同约定要求里某房地产公司办理涉案房屋的产权转移登记手续。现宋某已提交证据证实其目前具备购房资格，且没有证据显示涉案房屋存在过户障碍，里某房地产公司应当按照合同约定协助宋某办理产权转移登记。里某房地产公司已于2019年2月27日注销。《人民关于适用若干问题的规定（二）》第二十条款的规定：“公司解散应当在完毕后，申请办理注销登记。公司未经即办理注销登记，导致公司无法进行，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民应依法予以支持”。现无证据证实里某房地产公司已将本案债权债务纳入范围情况销登记，即本案现有证据不能证实中某投资公司、中某房地产公司已经依法履行公司义务，中某投资公司、中某房地产公司对里某房地产公司的本案债务应承担清偿责任。故，中某投资公司、中某房地产公司协助宋某办理涉案房屋转移登记至宋某名下。

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广州购房人逾期付款，开发商能解除合同吗？

张静律师解答：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。

判z决书节选：

虽然《某华庭装修合同》约定在叶买家未能按期支付购房款和装修款,逾期超过30天后,宝某公司有权解除《商品房买卖合同》《某华庭装修合同》。但《z高人民z法z院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第z一款规定:买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。在叶买家已经支付百分之七十五以上购房款,履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务的情况下,法z院认为宝某公司与叶买家之间的房屋买卖合同不解除为宜,并对宝某公司提出解除合同为基础的相关诉z讼请求均不予支持。

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广州购房人起诉开发商办理房产证时，房屋已经被了怎么办？

张静律师解答：如果签订商品房买卖合同的时间在先，权人就不能主张权。如下面这个案件，陶某2013年买商品房，由于当时没有购房资格就没有办理房产证。开发商2018年将房屋给其他公司。后陶某起诉开发商和权人公司配合办理房产证，就支持。

书节选：

认为，根据本院查明事实，陶某与云某公司销售代理人颐某公司签订《认购书》和《商品房购房协议》时，并未取得购房资格，购房协议对此为其后广州市房管局规定的网签合同版本的签订进行了约定。两份协议虽然未有云某公司加盖公章，但陶某所付案涉房屋的购房款实际已由颐某公司收取，陶某履行了支付购房款的合同主要义务，云某公司已履行了交付案涉房屋给陶某使用的合同主要义务，陶某与云某公司双方房屋买卖合同关系已经成立并已经生效。在陶某取得购房资格的情况下，陶某要求云某公司按房地产交易行政管理部门的要求签订网签合同版本、办理网签备案手续，符合双方所设房屋买卖合同关系的目的。依陶某提交的《购房资格房屋的登记涂销手续有理，本院予以支持。

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广州仅签订了认购书能起诉开发商办理房产证吗？

张静律师解答：不能，仅签订认购书的情况下，起诉办房产证不会支持。如下面这个案件，购房者2007年购买的房屋，已经缴纳了49万首期款，但只签订了认购书，未签订正式商品房买卖合同。终审理后认为仅签订认购书，房地产公司已破产，此种情况下不应支持办理房产证的请求，终驳回购房者的请求。如此处理的话，购房者很可能只能主张返还购房款及利息，而不能要房子，损失惨重。

书节选：

认为，邝某与拓某公司自愿签订的《某大厦商品房认购书》，出自双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。该认购书约定邝某应在2007年9月12日前向拓某公司支付首期楼款798703元，但邝某至今仅支付了498703元，尚余300000元未付。邝某次述称是因拓某公司的原因未向其主张该款项，但据其自述其中的478703元是通过银行转账的形式支付给拓某公司的，即其应当知道拓某公司的银行账号，故应按约定向拓某公司支付足额首期楼款，而无需拓某公司另行提出主张。邝某第二次述称是与拓某公司协商变更了首付及的金额，首先，邝某未提供直接证据予以证明；其次，邝某已付498703元加上金额110万元，已超过认购书约定的购房款总额，而又未有证据显示双方有进一步的补充约定。综上，邝某前后矛盾的两次陈述，本院均不予采信。因此，在邝某未按约定足额支付房款的情况下，主张拓某公司、越翔公司协助其办理《不动产权证书》并支付逾期违约金的请求，欠缺理据，本院不予支持。

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